Dal calcolo della rata alla stipula

Dal calcolo della rata alla stipula

Tutto quello che ti serve sapere per orientarti al meglio nella richiesta di un mutuo.

Calcolo della rata del mutuo

Calcolo della rata e richiesta di mutuo

Sono diversi i fattori che incidono sul calcolo della rata di mutuo: l'importo mensile che pagherai dipenderà dalla durata, dal valore dell'immobile e dal capitale prestato, nonché dalla tipologia del mutuo stesso.

La scelta di un tasso di interesse fisso o piuttosto che variabile potrà, infatti, cambiare significativamente il piano di ammortamento previsto per il tuo finanziamento.

Nel calcolare una rata di mutuo vanno quindi sempre considerati i seguenti elementi:

La durata del mutuo è uno dei parametri chiave che concorrono, insieme al tasso di riferimento e allo spread, a determinare il costo della singola rata di rimborso di un mutuo. In generale, la durata di un mutuo può andare da un minimo di 10 anni ad un massimo di 30 anni in base alla tipologia di tasso e di mutuo che si è scelta. Durata del finanziamento e importo della rata sono direttamente proporzionali.

Rappresenta il principale costo del finanziamento. Si compone sommando generalmente due componenti: il tasso di riferimento (Euribor per i mutui a tasso variabile e Eurirs per i mutui a tasso fisso) e lo Spread, che rappresenta la marginalità che l’intermediario desidera per l’erogazione del finanziamento.

Si tratta di costi applicati dalla Banca e detratti dall’importo erogato iniziale. Tra le spese iniziali ci sono: le spese per l’istruttoria del mutuo, le spese di perizia e le spese per l’addebito della rata.

È un indice espresso, su base annua, e serve per sintetizzare il costo complessivo del mutuo. Viene espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento e che comprende tutte le voci di costo applicate al mutuo (tasso di interesse, spese iniziali, etc...). Il TAEG è un termine di confronto molto utile per confrontare le varie offerte sul mercato.

Il mutuo a tasso variabile ti permette di avere una rata in linea con l’andamento dei tassi di mercato. Nei mutui a tasso variabile il tasso d'interesse applicato al mutuo è condizionato dall'andamento del costo del denaro ed ancorato ad una serie di indici economici di riferimento (BCE, Euribor, ecc). Il mutuo a tasso variabile presenta un margine di rischio maggiore rispetto a quello dei mutui a tasso fisso, poiché un eventuale rincaro del costo del denaro si traduce in un incremento della rata da pagare. D'altro canto, il costo originario del mutuo a tasso variabile è inferiore a quello dell'offerta a tasso fisso e, in condizioni di mercato favorevoli (diminuzione dei tassi), il mutuatario può beneficiare di un risparmio sugli interessi da pagare.

Il mutuo a tasso fisso è il mutuo più semplice che esiste. Il tasso non cambia mai, le rate sono identiche dalla prima all'ultima. Ti dà la certezza di pagare la stessa rata per tutta la durata del mutuo. Il costo complessivo è certo. Con il mutuo a tasso fisso, il mutuatario ha la possibilità di conoscere sin da subito l'importo delle rate da pagare e di predisporre così un piano di ammortamento definitivo in fase di stipula del contratto, con evidenti benefici sul fronte della propria pianificazione finanziaria. Il mutuo a tasso fisso, inoltre, mette il mutuatario al riparo dalle conseguenze di un potenziale aumento generalizzato dei tassi (la rata del mutuo resta infatti invariata).

Il mutuo a tasso fisso rinegoziabile ti garantisce una rata certa nel periodo iniziale con la possibilità di rinegoziare il tasso tra fisso e variabile. Il mutuo a tasso fisso rinegoziabile appartiene alla tipologia dei mutui a Tasso Misto. Si comporta come un mutuo a tasso fisso per la durata iniziale del finanziamento (5 o 10 anni); in seguito, ad intervalli di tempo prestabiliti, consente di rinegoziare le condizioni di tasso, scegliendo se aggiornare il tasso fisso applicato al mutuo (in base ai nuovi tassi di mercato in vigore al momento della rinegoziazione) o passare dal fisso al variabile e viceversa. Vantaggi e svantaggi sono rispettivamente e alternativamente quelli del Tasso Fisso o del Tasso Variabile.

Istruttoria reddituale

Istruttoria reddituale

L'istruttoria reddituale comincia con la consegna da parte del cliente di questi documenti:

È il documento ufficiale con cui un cliente avanza una richiesta di finanziamento alla Banca. Tale documento riepiloga le caratteristiche del mutuo scelto e recepisce l’autorizzazione del cliente al trattamento dei propri dati personali anche ai fini dell’interrogazione dei credit bureau.

È la raccolta di quei documenti che consentono di valutare la tipologia di lavoro svolta dai richiedenti e la loro potenziale capacità di produrre redditi (buste paga, estratti conto bancari, CUD, Unico, etc...).

Questi documenti consentono alla Banca di svolgere:

Fase durante la quale la Banca a seguito dell’analisi della suddetta documentazione inerente la situazione reddituale valuta la sostenibilità del finanziamento da parte del cliente.

È la valutazione di fattibilità del finanziamento che la Banca comunica al cliente in caso di esito favorevole dell’istruttoria.

Perizia e relazione notarile preliminare

Perizia e relazione notarile preliminare

In questa fase avviene l’analisi dell’immobile oggetto di garanzia del finanziamento attraverso le seguenti verifiche:

Valutazione tecnica dell’immobile che ne attesta il valore.

Documento in cui il notaio certifica la titolarità effettiva dell’immobile e l’assenza di precedenti ipoteche/gravami.

Delibera finale del mutuo

Delibera finale

È la comunicazione con la quale la Banca, in caso di esito favorevole delle verifiche sull’immobile, comunica l’effettiva disponibilità ad erogare il finanziamento. Contestualmente viene inviata la:

Il documento in cui la Banca dichiara esplicitamente il proprio impegno alla stipulazione del contratto di mutuo mediante la concessione del finanziamento a determinate condizioni. La delibera del mutuo vincola la banca, per un determinato periodo di tempo (di solito tra i tre e i sei mesi).

Stipula del mutuo

Stipula

Il cliente perfeziona il contratto di mutuo davanti al Notaio, con la firma di:

Atto definitivo in cui la Banca concende il finanziamento, eroga quindi un titolo di pagamento al mutuatario e iscrive ipoteca a garanzia sul bene immobile ipotecato.

A tale atto sono allegati:

Contenente il dettaglio di tutte le condizioni economiche applicate al finanziamento.

in cui sono elencati l’importo e la periodicità delle rate del finanziamento.

Erogazione del mutuo

Erogazione

È il momento in cui la banca consegna ufficialmente il capitale oggetto del finanziamento. Da questo momento parte il piano di ammortamento, ossia il pagamento mensile delle rate di rimborso del capitale erogato comprensivo degli interessi.